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アパート、マンション経営による家賃の不労所得収入の難しさ、リスク

世間では、アパート、マンション経営は「寝ていても家賃収入が入ってくる」「不労所得が得られる」楽な商売と思われてきました。

不労所得収入とは非常に魅力的な言葉です。

確かに、アパートやマンションは一度建てたり購入してしまえば、文句もいわずに24時間、大家が寝ている間も働き続けてくれます。
10年、20年どころか30年以上、もしかしたら60年くらいは、働いてくれるかもしれません。

そして大家の手元にはその間毎月、家賃が収入として振り込まれてくるのです。

アパート・マンション経営をやってみたいと思う気持ちが生まれるのは当然でしょう。
しかし、実際のところ、この夢のような話は本当なのでしょうか。
現状を認識するため、マーケット面から考えてみます。


人口の減少

少子高齢化が叫ばれている現在の日本。

人口は2005年の一億2777万人をピークに、減少に転じました。

減少数は年々大きくなる傾向にあり、このまま人口が減り続ければ、50年後の2055年には、人口は約9000万人になり、ピーク時よりも約3800万人も減ると予測されています。

これらの数字はあくまで予測ですから実数とは異なりますが、今後、人口が減っていくことは間違いありません。
近い将来、日本政府が大胆な少子高齢化対策を打ち出して、劇的な効果を発揮するとか、大幅な移民受け入れで人口が増加に転じる、というような筋書きが欲しいところですが、可能がどうかはいまだ不明です。

このまま人口が減り続ければ、マーケットは縮小してしまいます。


世帯数の減少

人口もそうですが、アパート・マンション経営においていっそう重要となるのは、借りる部屋数に直結する「世帯数」です。

総人口はすでに減少し始めていますが、世帯数については2015年の5048万世帯まで緩やかに増え続けると予測されています。

人口減少期に入っているにもかかわらず世帯数が増加しているのは、世帯規模が縮小しているからです。

つまり、「単身世帯」や「夫婦のみの世帯」、「一人親と子からなる世帯」が増えて、「夫婦と子からなる世帯」や「三世帯同居」などといった構成人数が多い世帯が減少しているのです。

「単身世帯」が増加する理由は、男女の未婚化、晩婚化の進行をはじめ、離婚の増加、同居しない親子の増加など、結婚観や親子の行動の変化によるものと分析されています。

ただ、世帯数についても、ずっと増え続けるわけではありません。

実際には世帯数は総人口の増減より9年遅れて推移し、2015年をピークに減少に転じることが予測されています。

つまり、現在をピークに、やがて人口減少の影響をうけ世帯数も減っていく、という展開が待っているのです。

すでに人口は減り始め、世帯数もだんだん減少していくという環境の中で、今後のアパート・マンション経営は厳しくなるという予測ができるのではないでしょうか。



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